Afin d’encourager les cessions de terrains à bâtir, un abattement exceptionnel de 30% a été créé pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2017.
Cette mesure phare en matière de plus-value immobilière s'inscrit dans la politique du Gouvernement d'encourager la libération du foncier en vue de pallier l'insuffisance de logements en France.
L'abattement bénéficie aux personnes physiques détenant directement ou par l'intermédiaire d'une société relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du Code Général des Impôts (SCI principalement) des terrains à bâtir.
La mesure profite également aux personnes physiques non-résidentes dont la plus-value relève de l'article 244 bis A du CGI.
CHAMP D'APPLICATION
L'abattement exceptionnel de 30 % vise les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.
La notion de terrain à bâtir s'entend comme en matière de TVA sur les opérations immobilières (CGI, art. 257, 2-1°).
Il s'agit d'une définition objective du terrain à bâtir qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme.
Les cessions concernées s'entendent des opérations suivantes : vente, apport, échange, et d'une manière générale toute opération de mutation à titre onéreux portant sur un terrain à bâtir.
L'abattement exceptionnel de 30 % s'applique à la double condition que la cession :
- soit précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- et qu'elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
MODALITES D'APPLICATION
L'abattement exceptionnel de 30 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières après notamment prise en compte :
- de l’abattement pour durer de détention
- de la compensation des plus et moins-values (CGI, art.150 VD, II) .
EXEMPLE CHIFFRE
Prenons un terrain dont le prix de vente est de 300 000 € et le prix d’achat 100 000 €.
L'acquisition a été réalisée le 28 juin 2007 et la vente signée le 29 avril 2016. Le nombre d'années pleines de détention est de 8.
Les frais d'acquisition seront évalués d'après le forfait de 7,5%.
La plus-value brute s’établit à 192 500 € :
Prix de vente – (Prix d’acquisition + Frais acquisition)
300 000 - (100 000 + 7.500) = 192 500
La plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu s'établit à 110.495 € :
Plus-value brute x (1 – taux de l'abattement pour durée de détention en matière d'impôt sur le revenu) x (1 – taux de l'abattement exceptionnel)
192 500 x (1 – 0,18) x (1-0,30) =110 495 €
IR à 19% = 110 495 x 19% = 20 994 €
La plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux s'établit à 128.080 € :
Plus-value brute x (1 – taux Abattement détention PS) x (1 – taux Abattement exceptionnel) = Plus-value nette imposable PS
192 500 x (1 – 0,0495) x (1-0,30) = 128 080
PS à 15,5% = 128 080 x 15,5% = 19 853
IMPOSITION TOTALE = 40 847 €.
Sans l'abattement de 30%, le vendeur aurait supporté une imposition de 58.353 €, soit une économie de 17.506 €.