CESSION D'IMMEUBLES PAR LES SOCIETES DE PERSONNES RELEVANT DE L'IMPOT SUR LE REVENU

Les sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu (et n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés) sont soumises à des règles spécifiques.

Ces sociétés s'entendent des sociétés visées aux articles 8 à 8 ter du Code Général des Impôts (sociétés civiles immobilières principalement) qui ont un statut fiscal dérogatoire puisqu'elles ne sont pas directement redevables de l'impôt sur leurs résultats.

Ce sont en effet les associés à hauteur de leur quote-part dans le capital de la société de personnes qui seront assujettis à l'impôt calculé sur le résultat de la société de personnes et selon les règles qui leur sont propres.

Autrement dit :

• un associé personne physique non-résidente sera imposable sur sa quote-part de plus-value immobilière réalisée par la société de personnes calculée selon les règles d'imposition et les taux prévus pour les plus-values des particuliers (cf. cession d'immeubles par les personnes physiques) ;
  
  
• tandis qu'un associé personne morale non-résidente passible de l'impôt sur les sociétés sera imposable sur sa quote-part de plus-value immobilière calculée et taxée selon les règles applicables aux sociétés (cf.cession d'immeubles par les sociétés).

Quel régime d'imposition pour les sociétés de personnes étrangères : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

La situation des sociétés de personnes ayant leur siège en France n'appelle pas de difficulté particulière.

En revanche, celle des sociétés de personnes étrangères est une question complexe.

Relèvent-elles de l'impôt sur le revenu français lorsqu'elle cède un immeuble situé en France ou doit-on les traiter comme des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés ? L'enjeu est bien évidemment la détermination des règles de calcul et d'imposition des plus-values immobilières lorsque les associés sont des personnes physiques.

En principe, les sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu sont des sociétés constituées sous l'empire de la loi française. Les sociétés de personnes étrangères devraient donc en théorie être soumise à l'impôt sur les sociétés au titre de l'article 206, 1° du Code Général des Impôts dès lors qu'elles se livrent "à une exploitation ou à une activité lucrative en France". 

Toutefois l'administration fiscale permet l'assimilation des sociétés de personnes étrangères aux sociétés de personnes françaises entraînant leur assujettissement à l'impôt sur le revenu français. Il convient pour cela de faire une analyse précise et exhaustive des caractéristiques propres de la société de personnes ayant son siège hors de France afin de l'assimiler ou non à une société de personnes française relevant des articles 8 et suivants du CGI : responsabilité des associés, caractère occulte ou non de la société, modalités de transmission des parts sociales. 

→ En cas d'opération entrant dans le champ d'application des plus-values immobilières visées à l'article 244 bis A du CGI intéressant une société de personnes ayant son siège social hors de France, il faudra donc raisonner avec une extrême prudence.

Les sociétés de personnes restant des sujets d'impôt malgré la "translucidité fiscale", la déclaration de plus-value de cession sera établie en leur nom (et non celui des associés).

L'imprimé fiscal 2048-IMM sera servi pour déclarer la plus-value de cession. La page 4 de l'imprimé doit être servie afin d'indiquer à l'administration fiscale la répartition du capital de la société au moment de la vente et ainsi ventiler la plus-value imposable entre les différents associés selon leur statut (personnes physiques / personnes morales).

Si la société de personnes a son siège social en France et a des associés non-résidents de France, la question de la désignation d'un représentant fiscal se posera de la manière suivante :

1. Si la société compte des associés non-résidents personnes physiques, la désignation d'un représentant fiscal sera obligatoire : 

► si la quote-part des associés non-résidents dans le prix de cession de l'immeuble est supérieure à 150.000 € 

    Exemple : prix de vente d'un immeuble fixé à 700.000 €, les associés non-résidents de France détiennent 60% du capital de la société, soit 420.000 € dans le prix de vente.

    ⇒ La désignation d'un représentant fiscal sera nécessaire.

► et si le bien immobilier cédé est détenu depuis moins de 30 ans par la société de personnes. 

2. Si la société compte des associés non-résidents personnes morales, la désignation d'un représentant fiscal sera obligatoire : 

► dans tous les cas

3. Si la société compte des associés non-résidents à la fois personnes physiques et personnes morales, la désignation d'un représentant fiscal sera obligatoire : 

► pour les associés non-résidents personnes morales : dans tous les cas

► pour les associés non-résidents personnes physiques : si la quote-part dans le prix de cession de l'immeuble détenue par tous les associés non-résidents (personnes physiques et morales) est supérieure à 150.000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans par la société de personnes.

Si la société de personnes a son siège social hors de France, elle devra à notre avis désigner un représentant fiscal dans tous les cas (cf. BOI-RFPI-PVINR-30-20).

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