CESSION D'IMMEUBLES PAR LES SOCIÉTÉS ÉTRANGÈRES RELEVANT DE L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

La plus-value imposable en France sera calculée selon des règles différentes en fonction du pays de résidence de la société cédante.

On distingue deux régimes selon que la société est établie :

• au sein de l'Espace Economique Européen : Etats membres de l'Union Européenne, Islande, Liechtenstein et Norvège (à l'exclusion des autres pays rattachés à l'EEE, à savoir Suisse, Monaco et Andorre) ;
  
  
• ou hors de l'Espace Economique Européen.

La plus-value de cession d'un immeuble situé en France par une société établie dans l'Espace Economique Européen est établie selon les mêmes règles d'assiette que les personnes morales, soumise à l'impôt sur les sociétés, résidentes de France.

La plus-value est égale à la différence entre :

• d'une part, le prix de cession exprimé dans l'acte
• d'autre part, la valeur nette comptable de l'immeuble cédé (valeur d'inscription au bilan minorée des amortissements pratiqués).

L'impôt est calculé et acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française dont la désignation est obligatoire pour les sociétés étrangères :

• quel que soit le montant du prix de cession,
• quelle que soit la durée de détention,
• que la cession dégage une plus-value ou une moins-value.

La plus-value de cession est déterminée sur l'imprimé fiscal 2048-IMM (biens immobiliers hors terrains à bâtir) ou 2048-TAB (terrains à bâtir), signé par le représentant fiscal.

Le taux d'imposition est de 33,1/3% de la plus-value imposable.

La déclaration de plus-value est déposée lors de l'enregistrement de l'acte de cession à la Conservation des Hypothèques, l'impôt est payé lors de cette formalité.

Conformément à l'article 244 bis A, V. du CGI, l'impôt payé s'impute le cas échéant sur le montant de l'impôt sur les sociétés dû par le cédant à raison de cette plus-value au titre de l'année de sa réalisation. S'il excède l'impôt dû, l'excédent est restitué aux personnes morales résidentes d'un Etat de l'Union européenne ou d'un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en matière d'échange de renseignements et de lutte contre la fraude et l'évasion fiscales et n'étant pas non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI.

La plus-value est calculée par différence entre :

•  d'une part, le prix de cession du bien exprimé dans l'acte 
  
  
• • minoré des frais et indemnités supportés par le vendeur pour la vente de son bien (commission d'intermédiaire, frais du représentant fiscal accrédité, indemnité d'éviction du locataire notamment)
    
    
  • majoré des charges augmentatives de prix (frais prix en charge par l'acquéreur incombant normalement au vendeur)

• d'autre part, le prix d'acquisition
  
  
• • Le prix d'acquisition d'origine est diminué pour les immeubles bâtis d'une somme égale à 2% de ce prix par année entière de détention calculée de date à date. Il se trouve donc ramené à zéro à partir de 50 ans, la plus-value imposable correspondant alors à l'intégralité du prix de vente en l'absence d'autres frais déductibles.
    
    
  • L'amortissement de 2% du prix d'acquisition ne concerne que les immeubles bâtis à l'exclusion donc des terrains.
    ► Il convient donc de retraiter dans la valeur du bien, la valeur des constructions soumises à l'amortissement, et la valeur du terrain reprise intégralement dans le calcul de la plus-value.
    Si cette ventilation du prix n'a pas été prévue dans l'acte d'origine, l'administration fiscale a admis à titre de règle pratique que la valeur du terrain représenterait 20% du montant global de l'acquisition (y compris en cas de cession d'un lot de copropriété (BOI-RFPI-PVINR-20-10-20130624).
    
    
  • Le prix d'acquisition peut être majoré des seules dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement qui présentent le caractère d'immobilisation par nature à condition qu'elles aient été effectivement supportées par le propriétaire, que leurs montant et paiement soient justifiés (production des factures et des preuves de leur paiement par la société) et qu'elles n'aient pas été déduites pour la détermination du revenu imposable en France.
    Les dépenses de travaux retenues sont également minorées d'un amortissement de 2% par année entière de détention décomptée depuis la date de réalisation des travaux jusqu'à la cession.
    
    
  • Les frais d'acquisition de l'immeuble viennent en déduction de la plus-value imposable.

L'impôt est calculé et acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française dont la désignation est obligatoire pour les sociétés étrangères :

• quel que soit le montant du prix de cession,
• quelle que soit la durée de détention,
• que la cession dégage une plus-value ou une moins-value.

La plus-value de cession est déterminée sur l'imprimé fiscal 2048-IMM (biens immobiliers hors terrains à bâtir) ou 2048-TAB (terrains à bâtir), signé par le représentant fiscal.

La déclaration de plus-value est déposée lors de l'enregistrement de l'acte de cession à la Conservation des Hypothèques, l'impôt est payé lors de cette formalité.

Conformément à l'article 244 bis A, V. du CGI, l'impôt payé s'impute le cas échéant sur le montant de l'impôt sur les sociétés dû par le cédant à raison de cette plus-value au titre de l'année de sa réalisation. S'il excède l'impôt dû, l'excédent est restitué aux personnes morales résidentes d'un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en matière d'échange de renseignements et de lutte contre la fraude et l'évasion fiscales et n'étant pas non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI.

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